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《 民事 》 房仲出賣房屋與出賣人委託金額不同,是否仍得出賣房屋?並請求仲介費?

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《 事實概述 》

    A先生因與B先生有債務關係,故A先生將其所有之房屋過戶與B先生,並委託B先生出售該屋,嗣後B先生將房屋委請C仲介商出售,兩造並簽訂系爭委託銷售契約,約定之委託銷售價格為750萬元,而C仲介之買方雖於98年6月13日在買賣議價委託書上以750萬元出價,惟實際僅願出價740萬元,C仲介主張B先生事後同意以740萬元委託銷售該屋,竟於找到買主時反悔不願出售,依系爭委託銷售契約、債務不履行損害賠償法律關係,請求B先生應給付37萬元仲介費

《 解決方法 》

  1. 本所受B先生委託後,先行研究B先生與C仲介商所簽訂之代銷合約,發現其中一條契約條款約定,「本委託售價得經委託人及受託人雙方以書面同意調整之。」。但本案C仲介商並未以書面通知B先生委託銷售價格從750萬元變更為740萬元,並取得B先生同意,因此C仲介商所為明顯已違反合約約定。
  2. 此外,是系爭房地雖登記為B先生所有,然實際上為A先生所有,買賣過程實需有以A先生之意思為準,亦為C仲介所知悉。 而B先生亦曾要求如欲以740萬元出售系爭房地之買賣應由實質所有權人A先生自行簽立,然而C仲介商傳真予B先生之委託書係以C仲介商為受託人,自不符B先生委託內容以A先生簽訂系爭房地買賣契約之條件,準此條件並未成就,B先生自未同意以740萬元出售系爭房地。C仲介商主張B先生業已同意以740萬元出售系爭房地,自不足取。
  3. 因此,房仲業者單方變更委託銷售價格,此乃契約必要之點,原則上皆需買買雙方當事人合意變更方生效力,而更需約定以書面為之方更有保障。委託者對於出售價格成交之條件另有考量,如本件係幫友人出售己過戶於己名下之房屋,實際上仍為友人所有,則可約定附條件之契約,如需經友人同意或為某些行為方生同意變更契約內容之效力,以保障自己之權利,免遭仲介商單純通知委託人即任意變更成交價格而權益受損。